Cómo saber si un piso es rentable antes de comprarlo (sin ser economista)

Por Iker Pérez Goñi · Renta Constante

Seguro que te ha pasado. Ves un anuncio de un piso, haces cuatro cuentas rápidas en la cabeza — "esto de alquiler me daría tanto al mes, el piso cuesta tanto, esto es un pelotazo" — y te entra la prisa. Pues bien: ese cálculo rápido de cabeza es, casi siempre, la razón por la que la gente compra inmuebles que parecen buenos negocios y acaban siendo un dolor de cabeza.

No hace falta ser economista para saber si un piso es rentable. Hace falta hacer las cuentas bien, una vez, con calma. Te explico exactamente cómo lo hago yo con mi propia casa, sin tecnicismos.

Lo primero: rentabilidad bruta (la cuenta fácil, pero incompleta)

La rentabilidad bruta es la que casi todo el mundo calcula, porque es la más sencilla. Es esta cuenta:

(Ingresos de un año ÷ precio total del inmueble) × 100

Por ejemplo: imagina un piso que te cuesta 100.000€ (comprarlo + dejarlo listo) y que calculas que te va a dar 1.000€ al mes alquilando por habitaciones. Al año son 12.000€. Divides 12.000 entre 100.000 y multiplicas por 100: te da un 12%.

Ese número está bien como primera referencia — te dice si, a lo bruto, el precio del inmueble tiene sentido frente a lo que puede generar. Pero ojo: ese 12% no es lo que vas a tener en el bolsillo. Ese es el error número uno de quien empieza: quedarse solo con la rentabilidad bruta y pensar que eso es "lo que gano".

Lo segundo: rentabilidad neta (la cuenta que de verdad importa)

Para saber lo que de verdad te vas a llevar, hay que restarle a esos ingresos todos los gastos reales. Y aquí es donde la mayoría de la gente mete la pata — o directamente ni se lo plantea. Vamos a ver qué gastos son esos.

Los gastos que casi nadie mete en la cuenta al principio

• Suministros: si tú pagas la luz, el agua y el internet (algo habitual en alquiler por habitaciones, porque simplifica mucho la convivencia), eso sale de tu bolsillo cada mes, no del inquilino.
• Seguro: de hogar, y si tienes hipoteca, normalmente también uno de vida asociado. Se paga una vez al año, así que hay que dividirlo entre 12 para saber cuánto "pesa" cada mes.
• IBI: el impuesto municipal, también anual, también hay que repartirlo entre los 12 meses.
• Mantenimiento: algo se rompe, algo hay que repintar, algo se estropea. Una buena costumbre es reservar un pequeño porcentaje de la renta mensual para esto, aunque no lo gastes todos los meses — el mes que lo necesites, lo agradecerás.
• Meses vacíos: ninguna habitación está ocupada al 100% de forma eterna. Aunque lo consigas la mayor parte del tiempo, hay que asumir que en algún momento habrá un hueco entre inquilinos.

Súmalos todos, réstaselos a tus ingresos, y ahora sí tienes un número real. A eso, si tienes hipoteca, réstale también la cuota mensual.

Lo tercero (y lo que de verdad debería importarte cada mes): el cash-flow

Los porcentajes están bien para comparar un inmueble con otro sobre el papel, pero no se comen. Lo que de verdad notas en tu día a día no es un porcentaje, es un número en euros que entra en tu cuenta cada mes después de pagarlo todo. Eso es el cash-flow mensual: ingresos, menos gastos operativos, menos hipoteca si la hay.

¿Por qué es tan importante fijarse en esto y no solo en el porcentaje de rentabilidad? Porque el cash-flow es dinero real, disponible, que puedes usar cada mes — y lo que decidas hacer con él es, muchas veces, tan importante como haber elegido bien el inmueble.

Qué hacer con ese cash-flow, según tu perfil

Aquí no hay una única respuesta correcta — depende de si prefieres tranquilidad, velocidad para quitarte deuda, o hacer crecer ese dinero en otro sitio. Estas son las opciones que yo me planteo cada mes:

• Amortizar hipoteca reduciendo plazo: pagas de más para terminar de pagar la hipoteca en menos años. Ganas en tranquilidad a largo plazo, aunque tu cuota mensual no baja.
• Amortizar hipoteca reduciendo cuota: pagas de más, pero en vez de acortar el plazo, lo que baja es lo que pagas cada mes a partir de ahora. Te da más margen mensual desde ya.
• Guardarlo en un depósito a rentabilidad fija: no es la opción con más recorrido, pero tienes el dinero disponible en cualquier momento si lo necesitas, con algo de rentabilidad mientras tanto.
• Invertirlo en fondos indexados: para hacer crecer ese dinero a largo plazo en vez de dejarlo parado. Este tema da para un artículo entero — lo trataré con más profundidad más adelante en el blog.
• Simplemente ahorrarlo: sin más estrategia que aumentar tu tasa de ahorro mensual. No es la opción más sofisticada, pero es mejor que gastarlo sin pensar.

Un efecto que casi nadie tiene en cuenta: tu tasa de esfuerzo

Aquí hay algo que a mí me parece de lo más interesante del alquiler por habitaciones, y que pocas veces se explica: si declaras ese alquiler como ingreso, tus ingresos totales de cara al banco suben. Tu cuota de hipoteca sigue siendo la misma de siempre. Y como la tasa de esfuerzo (el porcentaje de tus ingresos que se va en pagar deuda, el número que miran los bancos para darte financiación) se calcula dividiendo tu cuota entre tus ingresos, si los ingresos suben y la cuota no cambia, esa tasa de esfuerzo baja.

¿Por qué te debería importar esto? Porque una tasa de esfuerzo más baja es, literalmente, lo que un banco mira para decidir si te da una segunda hipoteca el día que quieras invertir en otro inmueble. El alquiler por habitaciones no solo te da cash-flow — también te abre puertas de financiación que antes tenías más cerradas.

Cuándo un precio "que parece bueno" en realidad no lo es

Hay pisos que a simple vista parecen un chollo y no lo son. Estas son las señales que a mí me hacen desconfiar:

1. Está barato porque necesita una reforma que no has presupuestado. Si no metes ese coste en la cuenta, tu rentabilidad real será mucho más baja de lo que creías.
2. La zona no tiene demanda real de habitaciones. Un piso grande y barato en un sitio sin universidades, sin polígonos industriales ni hospitales cerca puede quedarse con habitaciones vacías meses enteros.
3. El cálculo de renta que has hecho es optimista. Mirar los anuncios más caros de la zona y asumir que tú vas a cobrar lo mismo, sin experiencia previa, suele ser un error.
4. No has contado ningún gasto de los de la lista de arriba. Si tu única cuenta ha sido la rentabilidad bruta, no sabes realmente si es rentable.

Yo aplico exactamente este proceso — rentabilidad bruta, neta, cash-flow y qué hacer con él — con mi propia casa, una vivienda que llevo alquilando por habitaciones un año y medio, al 100% de ocupación todo ese tiempo. No he puesto mis cifras reales en este artículo a propósito: las tienes con todo el detalle, mes a mes, en un PDF gratuito.